Written by. Lawkit 기업자문본부 김용범 변호사

최근 홍콩의 한 오래된 주상복합 건물에서 화재가 발생해 안타까운 인명 피해가 있었습니다. 화마(火魔)가 휩쓸고 간 자리에는 '불법 구조 변경', '닫힌 비상구', '작동하지 않은 스프링클러'라는 인재(人災)의 흔적만 남았습니다.

뉴스를 보며 많은 분들이 혀를 찼지만, 변호사인 저는 등골이 서늘했습니다. 대한민국 도심 곳곳에 있는 낡은 상가, 오피스텔, 아파트의 모습과 너무나 닮아있기 때문입니다.

"관리비 아까우니 소방 점검은 대충 합시다." "복도에 택배 상자 좀 둔 게 무슨 죄입니까?"

이 사소한 방심들이 모여 사고가 터졌을 때, 법은 누구에게 수갑을 채울까요? 오늘은 불보다 무서운 화재 책임의 법적 무게에 대해 이야기합니다.

🔍 Scene 1. "소방벨 시끄러워서 꺼놨는데요?" (관리 주체의 책임)

상황: 오래된 상가 건물의 관리소장 A씨. 평소 화재 감지기 오작동으로 벨이 자주 울려 입주민 항의가 빗발치자, 아예 경보 시스템 전원을 꺼두었습니다. 며칠 뒤 실제 화재가 발생했고, 벨이 울리지 않아 대피가 늦어진 탓에 사상자가 발생했습니다. A씨는 "고의가 아니었다, 오작동 때문이었다"고 항변합니다.

[변호사's Deep Dive 📝] 이는 명백한 '업무상 과실치사상'이자 소방시설법 위반입니다.

Risk: 소방 시설을 임의로 차단하거나 폐쇄하여 사람이 다치거나 죽으면, 관리자뿐만 아니라 건물주(입주자대표회의)까지 형사 처벌을 받습니다. 특히 최근에는 [중대재해처벌법(중대시민재해)]이 적용되어, 안전 관리 의무를 소홀히 한 경영 책임자는 징역형을 살 수 있습니다.

Lawkit의 솔루션: 오작동이 있더라도 절대 전원을 끄면 안 됩니다. 대신 소방시설 점검 기록부에 "오작동 수리 요청 중"이라는 기록을 남기고, 즉시 보수 업체를 부른 내역(문자, 견적서)을 남겨야 면책될 수 있습니다.

🔍 Scene 2. "복도에 자전거 둔 게 죄가 됩니까?" (입주민의 책임)

상황: 아파트 복도(피난 계단)에 자전거와 분리수거함을 쌓아둔 입주민 B씨. 화재가 났을 때 연기가 자욱한 복도에서 이 적치물들에 걸려 넘어진 이웃이 탈출하지 못하고 큰 화상을 입었습니다. 피해자 가족은 B씨에게 민형사상 소송을 겁니다.

[변호사's Deep Dive 📝] 소방시설법은 '피난 시설의 폐쇄 및 장애물 적치 행위'를 엄격히 금지합니다.

Risk: 단순히 과태료 300만 원으로 끝나는 게 아닙니다. 내 물건 때문에 대피가 지연되어 인명 피해가 커졌다면, 그 결과에 대한 [손해배상 책임]과 [과실치상죄]가 성립합니다.

Lawkit의 솔루션: 복도와 계단은 '내 집 앞'이 아니라 '생명로'입니다. 관리사무소는 정기적으로 "적치물 수거 예고장"을 붙이고 강제 수거해야 하며, 입주민은 절대 물건을 두어서는 안 됩니다.

🔍 Scene 3. "방 쪼개기 하다가 불길을 키웠다?" (불법 증축의 대가)

상황: 임대 수익을 높이기 위해 상가 내부를 불법 개조해 '쪽방(고시원)'처럼 만든 건물주 C씨. 방을 나누느라 칸막이를 쳤는데, 이게 스프링클러의 살수 반경을 막아버렸습니다. 작은 불이 대형 화재로 번졌고, 보험사는 "불법 구조 변경 건물이므로 보험금을 지급할 수 없다"고 통보합니다.

[변호사's Deep Dive 📝] 홍콩 화재의 주원인도 '불법 개조'였습니다.

Risk: 건축법 위반은 물론이고, 화재 시 보험금 면책 사유가 됩니다. 건물주는 화재 피해액 전부를 사비로 물어내야 하고, 파산에 이르게 됩니다.

Lawkit의 솔루션: 인테리어 공사 전, 반드시 소방서의 [소방 필증(완비 증명)]을 새로 받아야 합니다. "인테리어 업자가 알아서 했겠지"라는 변명은 통하지 않습니다.

🛡️ 안전은 '비용'이 아니라 '투자'입니다

화재는 예고 없이 찾아오지만, 법적 책임은 예고되어 있습니다. 평소에 작성해둔 점검표 한 장, 가입해둔 화재보험 증권 하나가 대표님의 인생을 구합니다.

Lawkit(로킷)은 재난 이후의 삶을 지킵니다. 다른 서비스는 법령을 찾지만, Lawkit의 전문가는 "대표님 건물은 다중이용업소라 '화재배상책임보험' 가입이 의무인데 누락되어 있습니다. 과태료 300만 원이 문제가 아니라, 사고 시 무보험 상태가 되니 당장 가입하셔야 합니다"라는 리스크 헤지 전략을 드립니다.

✅ 체크리스트: 화재 책임을 피하는 조건

건물주, 관리소장님은 지금 당장 소화전 함을 열어보세요.

[변호사의 필수 체크리스트 📌]

☐ 소방시설 작동: 화재 수신반 전원이 켜져 있는가? (오작동 핑계로 꺼두면 구속 사유)

☐ 피난로 확보: 비상구 문이 잠겨 있거나, 복도에 자전거/택배 상자가 쌓여 있지는 않은가?

☐ 보험 가입: '화재보험' 외에 '신체 손해 배상 책임 특약'이 포함되어 있는가? (건물만 보상받으면 파산합니다)

☐ 불법 건축물: 무단 증축이나 용도 변경(창고를 주거용으로 사용 등) 사실이 없는가?

[Next Step]

"우리 건물 세입자가 불을 냈는데, 건물주인 제가 책임져야 하나요?" 원칙적으로는 실화자(불 낸 사람) 책임이지만, '공작물 책임(건물 하자)'이 인정되면 건물주도 책임을 피할 수 없습니다. (예: 낡은 전선 합선)

책임 소재를 명확히 하는 임대차 계약서 특약과 화재 보험 세팅. Lawkit이 안전한 임대 사업의 울타리를 만들어 드립니다.

👉[상담 문의하기]

건물 관리 및 화재 책임 법률 진단이 필요하시다면 언제든 문의해 주세요. 초기 상담은 무료로 진행됩니다.

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(법적 고지) ※ 본 게시글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 개인이나 사건에 대한 법률 자문(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.