⚖️ 보증금 못 받은 상가, 계약이 끝나도 새 건물주 책임이 될 수 있습니다

Written by. 기업자문본부 김용범 변호사

건물을 샀습니다. 임대차 계약은 이미 끝난 상태였습니다. 그런데 보증금 반환 청구서가 날아왔습니다.

4월 9일 대법원이 선고한 판결입니다. 계약이 종료된 후 소유권을 취득했더라도, 임차인이 대항력을 갖추고 있고 보증금을 돌려받지 못했다면 새 주인이 반환해야 한다는 취지입니다.

원래 보증금을 돌려줬어야 할 사람은 전 임대인입니다. 하지만 건물이 넘어오는 순간 그 책임도 함께 따라옵니다.

🔍 전 임대인이 남긴 것

재건축 구역 내 상가를 임차한 A 씨는 2021년 말 계약이 종료됐습니다. 원래 임대인인 조합원은 보증금을 정산하지 않은 채 건물을 B 재건축 조합에 신탁했습니다.

B 조합은 이듬해 1월 소유권 이전 등기를 마쳤고, 석 달 뒤 인도 집행까지 완료했습니다. "계약은 이미 끝났고, 우리는 그 이후에 소유권을 취득했을 뿐"이라는 입장이었습니다.

1심과 항소심은 B 조합의 손을 들어줬습니다. 대법원은 달랐습니다.

📌 대법원이 확인한 3가지 법리

(1) 계약 종료일 ≠ 임대차 관계 소멸

상가임대차법 제9조 제2항은 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주합니다. 계약서상 종료일이 지났어도 보증금이 남아 있으면 법적으로 관계는 끊어지지 않습니다.

(2) 대항력은 소유권 변동 이후에도 살아 있습니다

대항력이란 건물 주인이 바뀌어도 임차인이 새 주인에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 하급심은 계약 종료로 대항력이 소멸했다고 봤지만, 대법원은 이를 부정했습니다.

(3) 소유권 취득 = 보증금 반환 의무 자동 승계

보증금이 미정산된 상태에서 부동산을 양수하면, 양수인은 임대인 지위와 함께 보증금 반환 채무를 당연히 승계합니다. 취득 시점이 계약 종료 이후라도 마찬가지입니다.

[주의] "계약이 끝난 뒤 소유권을 취득했다"는 주장만으로는 보증금 반환 책임을 피할 수 없습니다.

✅ 건물 인수 전 반드시 점검해야 할 체크리스트

• 인수 대상 건물에 대항력 있는 임차인이 있는지 확인

• 임대차 계약이 형식상 종료됐더라도 미반환 보증금이 남아 있는지 반드시 확인

• 미정산 보증금 규모를 사전에 산정하고 매매가격 또는 정산 조건에 반영

• 신탁·재건축·재개발 구역 내 건물 인수 시 임차인 현황 실사(due diligence) 필수

• 보증금 정산 완료 여부를 소유권 이전 등기 전에 서면으로 확인

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